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En una compraventa inmobiliaria en Nuevo León, una de las dudas más frecuentes es quién paga qué. En la práctica, muchas personas mezclan impuestos, derechos y gastos de escrituración como si fueran lo mismo, cuando en realidad cada concepto tiene una naturaleza distinta y pueden corresponder al vendedor, al comprador o, en ciertos casos, a ambos según el caso. En términos generales, en una operación de compraventa los conceptos fiscales más relevantes suelen ser el ISR por enajenación a cargo del vendedor, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) a cargo del comprador y, sólo en ciertos supuestos, el IVA. A esto se suman los derechos registrales y catastrales, además de honorarios y gastos notariales.
1. Impuestos que normalmente paga el vendedor
Para el vendedor persona física, el impuesto principal es el ISR por enajenación de bienes inmuebles. La Ley del Impuesto sobre la Renta establece que, en este tipo de operaciones, el pago provisional se determina sobre la ganancia, no simplemente sobre el precio total de venta. Esa ganancia resulta de restar al ingreso las deducciones autorizadas por ley.
Entre las deducciones autorizadas destacan el costo comprobado de adquisición, las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, los gastos notariales, impuestos y derechos de adquisición y de enajenación, así como las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante. Por eso, para determinar correctamente el ISR, no basta con conocer el precio de venta: también es indispensable revisar escrituras previas, comprobantes, avalúos y gastos efectivamente erogados.
Cuando la operación se formaliza en escritura pública, la Ley del ISR establece que el fedatario que intervenga —ordinariamente el notario público en este tipo de operaciones— calculará el pago provisional del impuesto bajo su responsabilidad y lo enterará en las oficinas autorizadas dentro del plazo legal. Adicionalmente, y con independencia de ese pago provisional, el artículo 127 de la propia Ley prevé un pago del 5% sobre la ganancia en la enajenación de terrenos, construcciones o ambos, el cual se entera ante la entidad federativa donde se ubica el inmueble y es acreditable contra el pago provisional de la misma operación.
2. ¿Cuándo puede no pagar ISR el vendedor?
La exención más conocida es la de casa habitación. La Ley del ISR señala que no se paga este impuesto por la enajenación de la casa habitación del contribuyente cuando la contraprestación no exceda de 700,000 UDIS y la transmisión se formalice ante fedatario público. Si el monto excede ese límite, el impuesto se calcula únicamente sobre la parte excedente, conforme a las reglas legales aplicables.
Sin embargo, esta exención no opera de forma automática. La misma ley exige, entre otros puntos, que el contribuyente no haya enajenado otra casa habitación con esa exención dentro del periodo previsto por la norma, que lo manifieste bajo protesta de decir verdad ante el fedatario y que éste consulte al SAT conforme a las reglas aplicables. Por ello, antes de asumir que una venta de vivienda está exenta, conviene revisar cuidadosamente el historial fiscal y documental del vendedor.
3. Impuesto que normalmente paga el comprador
Para el comprador, el impuesto central en Nuevo León es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). La Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León establece que están obligadas a pagarlo las personas físicas o morales que adquieran inmuebles ubicados en el Estado, y que el impuesto se calcula aplicando una tasa del 3% al valor gravable del inmueble.
La misma ley precisa que la base del ISAI será el valor que resulte mayor entre el valor de operación y el valor catastral. Esto significa que, aunque las partes pacten un precio determinado, la autoridad municipal no necesariamente tomará ese monto como única referencia si el valor catastral es superior. En operaciones formalizadas en escritura pública, el fedatario debe cerciorarse de que el ISAI correspondiente se encuentre debidamente cubierto antes de autorizar en definitiva el instrumento. Asimismo, el pago se documenta mediante la nota oficial y el recibo correspondiente, los cuales resultan necesarios para la aceptación municipal y para la inscripción del acto en el Registro Público.
4. Un aspecto fiscal que el comprador debe valorar con cuidado
Desde la perspectiva del comprador, también resulta indispensable revisar la relación entre el precio pactado y el valor determinado en el avalúo. Ello obedece a que, cuando este último excede en más de 10% la contraprestación convenida, la Ley del ISR prevé un efecto fiscal específico que no debe pasarse por alto.
En ese supuesto, la diferencia entre el valor de avalúo y el precio de operación puede ser considerada legalmente como ingreso del adquirente, es decir, del comprador. A su vez, esa misma diferencia se incorpora a su costo fiscal de adquisición.
En términos prácticos, esta regla obliga a cuidar que el valor consignado en la compraventa guarde razonabilidad frente al avalúo y a las condiciones reales de mercado. Si bien no es una situación que se actualice en todas las operaciones, sí constituye un punto de atención relevante cuando el precio pactado se encuentra sensiblemente por debajo del valor del inmueble. Por ello, antes de formalizar la operación, conviene revisar este aspecto con la notaría y, de ser necesario, con asesoría fiscal especializada.
5. ¿Hay IVA en la compraventa de un inmueble?
En materia de IVA, la respuesta depende del tipo de inmueble y de su destino. La Ley del IVA establece que no se paga IVA por la enajenación del suelo ni por la de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación. La propia norma aclara que, cuando sólo una parte del inmueble se destine a casa habitación, la exención aplica únicamente respecto de esa parte, y que los hoteles no quedan comprendidos en este beneficio.
El Reglamento de la Ley del IVA añade que, tratándose de construcciones nuevas, debe atenderse al destino para el cual se construyó el inmueble, considerando sus especificaciones y permisos. También prevé que una construcción que originalmente no estuviera destinada a casa habitación pueda tratarse como tal si en la escritura pública se asienta que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto correspondiente. Por eso, en operaciones habitacionales la regla suele ser más favorable, pero en inmuebles comerciales, mixtos o con usos distintos conviene revisar el tratamiento fiscal con especial cuidado.
6. Derechos y gastos que también impactan el cierre
Además de los impuestos, en una compraventa de inmueble en Nuevo León suelen generarse derechos registrales y catastrales, así como honorarios y gastos notariales, cuyo monto puede variar según el valor de la operación y los actos que deban formalizarse e inscribirse.
En términos sencillos, en una compraventa inmobiliaria en Nuevo León el vendedor debe revisar principalmente el ISR por enajenación, con especial atención a deducciones, exenciones y antecedentes fiscales; mientras que el comprador debe contemplar como costo principal el ISAI, además de los derechos y gastos de formalización. El IVA no siempre aplica: dependerá del tipo de inmueble y, sobre todo, de si se trata o no de suelo o construcción destinada a casa habitación.
En Go2Land recomendamos que ninguna de las partes cierre una operación sin contar antes con un desglose previo de impuestos y gastos, validado con la notaría y revisado desde una perspectiva legal y fiscal. Una compraventa bien estructurada no sólo reduce contingencias y sorpresas al momento de escriturar; también fortalece la protección patrimonial de vendedor y comprador.
Marco legal de referencia
- Ley del Impuesto sobre la Renta
- Ley del Impuesto al Valor Agregado
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León
- Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León
Aviso importante: Este contenido es informativo y no sustituye asesoría fiscal, legal ni notarial personalizada. Cada operación debe analizarse conforme al tipo de inmueble, antecedentes de propiedad, uso del bien, documentación disponible y condiciones particulares de la transacción.