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La NOM-247-SE-2021, publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 22 de marzo de 2022, eleva el estándar en la compraventa de vivienda: exige que la publicidad sea consistente con la realidad, que la información clave esté disponible antes de pagar o firmar, y que el contrato incluya reglas mínimas para fortalecer la protección del consumidor.
1) ¿A quién aplica la NOM-247-SE-2021?
La NOM es obligatoria para quienes, en calidad de proveedores, comercializan al público inmuebles destinados a casa habitación: fraccionadores, constructores, promotores y quienes intervienen en la asesoría y venta al público dentro de ese ámbito.
Además, contempla esquemas contractuales típicos del sector, incluyendo: promesa/preparatorio, preventa, compraventa, compraventa de terrenos y contratos de intermediación para la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.
2) Publicidad e información: lo mínimo que debe ser verificable y consistente
La NOM se construye sobre un principio práctico: lo que se ofrece en publicidad debe poder sostenerse y, salvo convenio en contrario o consentimiento por escrito del consumidor, debe respetarse en la entrega.
En la práctica, el estándar sube en tres capas:
a) Precio y forma de comunicarlo (contado)
- En operaciones de contado, el proveedor debe poder demostrar que comunicó a los consumidores el precio del inmueble por medios impresos, físicos o digitales.
- El precio debe ofertarse en moneda nacional (MXN), sin perjuicio de que también se exprese en moneda extranjera (aplicando el tipo de cambio al momento del pago).
b) Información disponible en web u oficina
Si el proveedor cuenta con un portal de Internet, debe incluir información mínima para el consumidor (por ejemplo: precio total de contado, características, formas/planes de pago, datos para quejas/reclamaciones y el modelo de contrato registrado, cuando aplique). Si no hay portal, esa información debe estar accesible en oficina física.
c) Soportes técnicos y condiciones del inmueble
La NOM contempla evidencias/documentos que deben estar disponibles para el consumidor (según el caso): planos o dictámenes, información de acabados y documentos urbanos/administrativos relevantes.
3) Preventa: precio y características “a la vista” y con respaldo
En preventa, la NOM exige que el proveedor exhiba de manera notoria y visible el precio de venta y las características de las viviendas, reforzando la seriedad de la oferta y reduciendo ambigüedades en lo anunciado.
4) Contrato: no es “papelería”, es el núcleo de control
La NOM enfatiza que el contrato debe sostener condiciones mínimas y que, por regla, los contratos relacionados con inmuebles deben registrarse ante PROFECO para evitar cláusulas abusivas o inequitativas. Además, el contrato debe estar disponible para consulta antes de firmarse y redactado de forma legible.
En el contenido, el contrato de adhesión (cuando aplique) debe contemplar, al menos, lo siguiente:
- Identificación del contrato: lugar y fecha de celebración.
- Datos de las partes: información del proveedor y del consumidor (identificación y domicilios; y RFC cuando corresponda).
- Objeto y descripción del inmueble: identificación clara del inmueble, superficies, características relevantes, instalaciones, acabados, accesorios y, en su caso, áreas comunes.
- Precio y forma de pago: precio en moneda nacional (MXN), señalando anticipo si existe; esquema de pago (contado, plazos o crédito), calendario de pagos, medios de pago y comprobación.
- Documentación de propiedad y facultades: referencia y disponibilidad de documentos que acrediten propiedad y la facultad para comercializar (cuando aplique).
- Entrega: fecha/plazo de entrega, condiciones de entrega y consecuencias por incumplimiento (incluyendo penas convencionales o reglas de reprogramación cuando proceda).
- Derechos y obligaciones: obligaciones principales de ambas partes (qué entrega el proveedor y qué debe cumplir el consumidor).
- Pena convencional equilibrada: reglas de penalización por incumplimiento que sean recíprocas y equivalentes.
- Garantías: términos, alcances, procedimiento para hacerlas efectivas y tiempos de respuesta (además de los mínimos que marca la NOM cuando aplica).
- Escrituración y gastos: reglas para escrituración, conceptos que pueden generar erogaciones distintas al precio y su claridad (notaría, avalúo, contribuciones, gastos administrativos, etc., según corresponda).
- Gravámenes y situación legal: declaración sobre la situación jurídica relevante del inmueble y obligaciones para escriturar conforme a lo pactado.
- Servicios adicionales: si existen, deben estar descritos, ser opcionales y aceptados expresamente.
- Competencia y registro: referencia a PROFECO (competencia administrativa) y número/fecha de registro del contrato cuando aplique.
- Medios de comunicación: canales formales para avisos y notificaciones (correo, domicilio, etc.) y reglas de evidencia.
La NOM también prevé cláusulas que no deben incluirse, como:
- Modificaciones unilaterales en perjuicio del consumidor,
- Cargos adicionales no pactados, o disposiciones que limiten derechos del consumidor de forma desproporcionada.
5) Derecho de cancelación: “ventana” de 5 días hábiles
Un punto clave es el derecho del consumidor de cancelar el contrato dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma, así como la obligación del proveedor de devolver cantidades entregadas (con reglas específicas si se pactan gastos operativos comprobables).
6) Servicios adicionales y costos “extra”: sólo con consentimiento expreso
Un servicio adicional no previsto en el contrato original sólo puede prestarse con consentimiento expreso y por escrito; y erogaciones distintas al precio deben aceptarse de forma expresa. Esto ayuda a evitar “cargos sorpresa” y a mantener claridad sobre qué incluye (y qué no) el precio.
7) Garantías mínimas por fallas constructivas (vivienda comercializada por proveedor profesional)
Cuando la vivienda es comercializada por un proveedor profesional dentro del ámbito de aplicación de la NOM (típicamente desarrolladores/constructores/promotores), debe otorgarse garantía mínima irrenunciable por defectos o fallas:
- 5 años para cuestiones estructurales
- 3 años para impermeabilización
- 1 año para los demás elementos
Los plazos se cuentan desde la entrega real del inmueble al consumidor. Durante la vigencia de la garantía, el proveedor debe reparar sin costo los defectos o fallas; el tiempo de reparación no cuenta dentro del plazo y lo reparado/repuesto inicia garantía propia.
Carta de Derechos del Consumidor (Go2Land)
Para facilitar la consulta de derechos durante un proceso de compraventa de casa habitación, Go2Land mantiene publicada en su sitio web la Carta de Derechos del Consumidor, elaborada con base en la Ley Federal de Protección al Consumidor y en los criterios de información y contratación previstos en la NOM-247-SE-2021.
De forma resumida, el documento reconoce, entre otros, estos derechos:
- Recibir información y publicidad veraz, clara y actualizada, incluso en medios digitales.
- Conocer características relevantes del inmueble (superficie, estructura, instalaciones, acabados, servicios, estado físico, etc.).
- Elegir libremente el inmueble conforme a necesidades y capacidad de compra.
- No realizar pagos hasta que exista relación contractual por escrito, salvo anticipos y gastos operativos en términos aplicables.
- Firmar (cuando aplique) un contrato de adhesión bajo modelo inscrito en PROFECO y recibir copia del contrato firmado.
- Recibir el inmueble en el plazo y condiciones acordados.
- Ejercer garantías y recibir bonificación/compensación o reparaciones cuando proceda.
- Contar con canales accesibles para consultas y reclamaciones, y protección de autoridades competentes.
- Tener Aviso de Privacidad y mecanismos ARCO; recibir trato libre de discriminación; y elegir notario para escrituración.
Puedes consultarla completa en el sitio de Go2Land en el apartado “Carta de Derechos del Consumidor”, ubicado en el pie de página.
Fuente: Diario Oficial de la Federación (DOF) – NOM-247-SE-2021. https://www.dof.gob.mx/nota_detalle_popup.php?codigo=5646251